Les vices cachés peuvent faire l’objet d’un recours de la part de l’acquéreur, mais certaines conditions doivent être réunies et il est important de respecter des délais et procédures pour faire-valoir cette réclamation.

 

 

Tout acquéreur d’un bien immobilier qui découvre après l’achat un problème qui n’était pas apparent dispose d’une action contre son vendeur : il s’agit de l’action en garantie des vices cachés. Même si acheter un bien de nos jours dans l’ancien est devenu moins risqué grâce aux nombreux diagnostics auxquels sont tenus les vendeurs. Mais il arrive encore que l’acheteur fasse de mauvaises découvertes.

Qu’est-ce qui est considéré comme un vice caché par le Code civil ?

Le texte qui prévoit cette garantie des vices cachés est l’article 1641 du Code civil, selon lequel « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Les conditions ouvrant droit à garantie pour l’achat d’un bien

Il y a vice caché, ouvrant droit à la garantie, lorsque les conditions suivantes sont réunies :

• l’acquéreur ne doit pas avoir eu connaissance de l’existence du vice au moment de la vente. L’une des conditions pour actionner la garantie pour vices cachés est que l’acquéreur n’ait bien évidemment pas eu connaissance de l’existence du vice au moment de la vente, car, dans le cas contraire, le vice n’est plus caché et il est réputé l’avoir accepté. Aussi, si le vice est mentionné dans l’acte de vente (pour signaler la présence de termites par exemple), l’action est fermée à l’acquéreur. C’est pour cette raison que l’acquéreur n’a pas de recours sur tous les points visés par les diagnostics ;
• le vice doit être non apparent. Contrairement à ce que l’on croit souvent, le vice caché n’est pas un vice dissimulé par le vendeur, mais un vice qui n’est pas apparent. Ainsi, il peut y avoir vice caché alors que le vendeur l’ignore. Pour savoir si le vice était bien caché et non apparent, les juges estiment que l’on ne peut exiger de l’acheteur un examen trop en profondeur, trop pointu de l’immeuble, de ses structures. L’œil vigilant trouve donc sa limite dans certains endroits de la maison, comme les combles ou sous la laine de verre recouvrant le bois de la charpente. Si l’on doit faire une expertise ou démonter le bien pour découvrir le défaut alors il y a vice caché. La garantie due par le vendeur repose sur la distinction fondamentale entre les vices apparents et les vices cachés. Le Code civil pose en effet le principe selon lequel « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même » (Code civil, art. 1642) ;
• le vice doit rendre impropre ou diminuer l’usage. Le vice doit rendre le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou diminuer fortement son usage. Tant et si bien que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou à moindre prix, s’il les avait connus ;
• le vice doit être antérieur à la vente. Il peut être au moins concomitant à la vente. En revanche, le vendeur n’est pas tenu à garantie pour les problèmes affectant le logement et survenant après la vente. Le vice doit rendre le logement impropre à sa destination ou bien il doit en diminuer tellement l’usage que l’acquéreur n’aurait pas acheté ou tout du moins pas à ce prix s’il en avait eu connaissance.

Que veut dire maison vendue en l’état ?

La vente en l’état est une clause intégrée dans le contrat de vente, qui implique que la maison est vendue en l’état, c’est-à-dire que le vendeur n’effectuera aucune réparation dans le cadre de la vente. Avec cet accord, l’acquéreur accepte d’acquérir le logement dans l’état dans lequel il était au moment de la visite. En général, cela concerne les vendeurs d’une maison ancienne qui ne bénéficient pas des fonds nécessaires pour réaliser les travaux et réparations nécessaires. En revanche, cette mention n’exonère pas le vendeur de ses obligations et il doit notamment fournir les diagnostics immobiliers obligatoires pour que la vente soit conclue. Dans ce cas de figure, le vendeur doit signaler la présence des éventuels défauts ou vices apparents.

Lorsque l’on acquiert une maison ancienne en l’état, il faut prendre quelques précautions comme une contre-visite accompagnée d’un expert immobilier qui pourra détecter la présence de vices cachés.